雅居乐纾困与接盘 3.7亿收购祥生项目背后

2022-07-14 08:06:29 观点网 

观点网 7月12日,祥生控股(集团)有限公司发布公告称,拟以3.4亿元的代价出售绍兴项目公司给雅居乐,项目公司持有一个总建面15.92万平方米的住宅项目。

据悉,于2022年7月12日(交易时段后),卖方杭州耀扬企业管理有限公司(祥生控股的间接全资附属公司)与买方杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司订立股权转让协议。

据此,买方同意收购目标公司绍兴祥生弘兴房地产开发有限公司注册资本的100%,现金代价为人民币3.40亿元(相当于约3.97亿港元)。

此次转让的项目公司绍兴祥生于2022年6月30日的未经审核总资产为人民币28.49亿元,资产净值约为人民币4.72亿元(相当于约5.54亿港元),根据绍兴祥生于2022年6月30日的未经审核管理账目,估计祥生将录得亏损约人民币1.32亿元(相当于约1.55亿港元)。

祥生亏损1.32亿元出售项目公司背后,其实也隐含着两方不同的路径抉择。

接盘

祥生控股表示,绍兴祥生于2020年9月9日成立,以建设及开发位于中国浙江省绍兴市的物业。于本公告日期,尽管绍兴祥生开发的大部分物业项目已建成并可供出售,仍有总建筑面积约3.75万平方米的若干物业项目正在开发中。董事预期该等开发中的物业项目将于2024年3月30日前竣工及交付。

可惜由于不利的市场状况,绍兴祥生无法在不产生重大亏损的情况下出售已竣工物业。因此,出售事项为该集团提供了变现其于目标公司的投资价值的机遇,并透过取得实时现金流入纾缓本集团流动资金压力,可为该集团未来业务发展需要提供资金。

而祥生所提到的这个3.75万平方米的项目,便是雅居乐和祥生曾经共同合作的“祥生·雅居乐·云境”项目。

2020年,杭州耀扬企业管理有限公司(祥生)以总价20.8亿元竞得凤林西路以南5号地块,成交楼面价19514元/平方米,溢价率31.6%。项目位于镜湖新区绿云路和灵芝路交汇处,主要为建筑面积约114-142平方米湖岸洋房、建筑面积约171-202平方米半岛叠墅、建筑面积约179-198平方米湖景大平层三大业态产品。

根据官方透露,祥生云境项目分为北区和南区,北区施工方为龙山建设,南区为金鹏。北区目前为停工状态,南区施工进度缓慢。而停工原因也是由于祥生的债务问题,导致项目监管资金不足,无法继续建设,而在今年3月的政府问询中,祥生便表示,该项目预售资金监管由肥西县住建局、监管银行、开发企业三方共管,根据规则不能某一方单方面划走。并且承诺如今的监管金额已经可以覆盖项目的后续建设,并将交付日期定为2022年12月30日,对比最新公告中提到的2024年底完工,整个工程进度又延迟了两年时间。

而在2021年9月,雅居乐还曾将祥生诉诸法庭,原因是双方曾就项目签订一份合同,约定共同开发凤林西路以南5号地块项目,但期间祥生占用雅居乐的10.29亿元并未按期归还,除了要求归还该本金之外,雅居乐还请求判令祥生支付违约金5000万元、利息8145万元。

如今项目已经复工,

祥生用1.3亿元的亏损,正式退出这一项目,而雅居乐也以3.4亿元的代价,全权拿下了未来的建设与销售,这对双方来说,都是一次对过去的告别。

祥生控股表示,预期出售事项的所得款项将由集团用作偿还其合共约人民币2.45亿元的债务。

纾困

值得注意的是,此次雅居乐购入祥生绍兴项目公司,采用了分期付款的方式。

交易款项将分四期支付。其中,首期付款约1745万元,占总代价比例的5.14%;第二期付款约7004万元,占总代价比例的20.61%;第三期付款约1.64亿元,占比48.49%;第四期付款8750万元,占比25.76%。此外,祥生还需就结算融资利息1.36亿元向目标公司开具发票,连同全套融资合同档。

事实上,在此次收购之前,雅居乐为降低流动性压力,扮演的更多是出售方角色。

最近的一次是6月30日,雅居乐宣布计划以7.64亿元代价出售重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权给首创城发。而重庆雅锦持有位于在重庆两江新城四幅土地,总土地使用权面积达到13.84万平方米,雅居乐在2017年以20.5亿元代价获得上述地块。

也就是说,雅居乐该次出售打了3.7折。

此外,一笔10.4亿港元债务为了获得12个月展期,6月24日,雅居乐全资附属公司富锐发展有限公司还与夹层贷款人签署利率达20%的夹层融资协议,获得本金总额最高为8.94亿港元的夹层融资,期限24个月。原来的10.4亿港元融资金额也将减至8.25亿港元,利率则提高至HIBOR加2.9%。

据不完全统计,上半年雅居乐就已经有5笔资产出售,合共套现60.59亿元。但是根据2021年年报披露,雅居乐的持有现金为384.2亿元,一年内到期的负债约295.8亿元。

但总是会有好消息的譬如前几日雅居乐宣布全额赎回于2022年7月到期的15亿元债券。

7月11日,雅居乐宣布全额赎回将于2022年7月到期的附属公司非公开发行债券,这一债券本金额为人民币15亿元,票面利率为6.2%。在公告中,雅居乐也强调,已将足够资金存入中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的指定银行账户,用于2022年7月13日全额赎回本债券,金额相当于未偿还本金连同2021年7月13日至2022年7日12日止期间的利息。

雅居乐的此次举动,也被视为是提振市场对其资金担忧的一次鼓舞,但是不可忽视的是,雅居乐2022年的到期美元债仍然颇具挑战。

而这其中, 有8月14日到期的2亿美元票据,票面利率为6.7%;8月14日到期的8月31日到期的4亿美元票据,票面利率为4.85%。接近40亿元的债务压力就紧在眉前,雅居乐收购绍兴项目分期付款的选择便不再意外。

接盘与纾困的双重压力下,雅居乐仍在努力地度过这个炎热的夏天。

(责任编辑:徐帅 )
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